Plan- og bygningsloven § 31-4 ble endret i 2023 for å gjøre det enklere å oppgradere, transformere og bygge på eksisterende bygg. Bakgrunnen var blant annet et ønske om å unngå at tekniske krav alene blir et argument for riving. Mange eldre bygg er oppført etter helt andre krav enn dagens regelverk, og det er ofte krevende eller uforholdsmessig kostbart å oppfylle alt som gjelder for nybygg.

Paragrafen gir kommunene mulighet til å vurdere om et tiltak gjør bygget vesentlig bedre enn i dag, uten at alle nybyggkrav nødvendigvis må innfris. Et sentralt budskap fra samlingen var at § 31-4 må forstås annerledes enn en tradisjonell dispensasjon: Mens en dispensasjon handler om å få avvik fra regelverket, handler § 31-4 om å legge til rette for forbedring av det som allerede står.

Et verktøy for verdiskaping

For utviklere handler bestemmelsen om mer enn klima. Den kan gjøre det lettere å skape et godt businesscase i bygg som i dag gir lav avkastning, eks kontorbygg som er utidsmessig, boligblokker som trenger oppgradering, eiendommer med dårlig lønnsomhet og bygg med kvaliteter som kan utvikles videre.

– Mange bygg som i dag gir svak avkastning, har kvaliteter som kan utvikles videre. § 31-4 gjør det mulig å se på dem som en mulighet i stedet for et rivningsobjekt, noe som kan være både mer lønnsomt og mer bærekraftig, sier prosjektleder i Build on Top, Kristin Vedum.

Søker har bevisbyrden

Et tydelig budskap fra workshopen var at ansvaret hviler på den som søker. En godt dokumentert søknad gjør kommunens vurdering enklere og øker sannsynligheten for at handlingsrommet i loven tas i bruk. I praksis bør søknaden forklare hvorfor kravene ikke kan oppfylles fullt ut, hvilke bestemmelser det gjelder, hvor stort avviket er, hvordan tiltaket forbedrer dagens situasjon, og hvordan hensynet til sikkerhet, helse og miljø ivaretas. Å beskrive kompenserende tiltak som reduserer ulempene, ble trukket fram som særlig viktig.

Brukt riktig kan § 31-4 bli et verktøy for å få mer ut av eksisterende bygningsmasse: lavere ressursbruk, bedre økonomi i dagens bygg og rom for mer areal til boliger og arbeidsplasser uten å rive og bygge nytt.